现房销售终结战打响,规则生变或将助推土拍市场!

2017-07-25 15:49:37

3月24日,土拍市场新政,当溢价率达到50%时需现房销售,溢价率达到70%时竞报自持比例;7月12日,杭州主城区挂牌的9宗地块取消现房销售门槛,竞自持规则依旧保留。

短短三个多月时间,现房销售规则即被取消,房产市场的变化之快令人咂舌。 据统计,自现房销售规则实施以来,截止目前杭州市需现房销售的涉宅用地达16宗。

▲需现房销售的地块

在需现房销售的16宗涉宅地块中,14宗地块含一定自持比例,1宗地块自持达100%需配建部分养老面积。

721现房销售终结战

7月21日,主城区实行“现房销售”规则的最后一场土拍终于上演,大多数人认为此次土拍很有可能会重现上个月萧山3宗热门宅地全部溢价49.9%的景象。令人意外的是,2宗宅地溢价率均达到70%,需现房销售,丁桥单元宅地还需自持21%。

据了解,牛田、丁桥两宗宅地开拍前报名单位有近20家之多,溢价率更是双双到了49.9%,足以看出各房企拿地的强烈意愿,以及能够接受现房要求。

回顾:

丁桥宅地(杭政储出[2017]34号):经过一轮报价、十四轮自持比例竞投,由中国电建以约12.33亿元总价竞得,楼面价17382.64元/㎡,自持比例21%。这也是中国电建首次入杭。

牛田宅地(杭政储出[2017]35号):由粤系国企越秀以约27.28亿元总价竞得,楼面价30842元/㎡,溢价率70%,无自持。                            

▲丁桥单元R21-04地块区位图

丁桥单元R21-04地块处丁兰新城板块,地块东侧的丁桥单元R21-05地块,于6月15日被天阳竞得。楼面价17166元/㎡,溢价率70%,自持34%。周边项目有龙湖武林九里,目前房价约23000元/㎡。 

▲牛田单元R21-05地块区位图

牛田单元R21-05地块处于艮北新城板块内,该地块东北方向有两个越秀商住项目,楼面价分别为25787元/㎡、25644元/㎡,于2016年11月和12月被越秀竞得。周边在售项目有万科中央公园,精装住宅均价约41082元/㎡。

综合来看,本次土拍竞争依旧激烈,报名房企众多,保本房价高于周边房价。

426现房销售开场战

回顾4月26日主城区继324土拍新规发布后的首场涉宅土拍,5宗地块溢价率均超过50%,4宗需现房销售,1宗需100%自持!

当天出让地块中涉宅地有2宗,桃源联发宅地和中冶翠苑商住地,自持比例分别为20%和16%。

回顾:

翠苑商住地块(杭政储出[2017]8号):经过八轮报价、十二轮自持比例投报,中冶以总价205861万元竞得,楼面价39571元/㎡,溢价率70%,自持16%。 

桃源地块(杭政储出[2017]7号 ):经过2轮现场投报自持面积比例,地块由竞买人联发以总价95288万元竞得,楼面价19137元/㎡,自持面积比例为20%。  

▲翠苑单元商住地块区位图

翠苑地块所在区域是杭州住宅区最集中、生活氛围最浓厚的区域之一,近年来鲜有宅地出让,供应逐步短缺。导致板块自2014年来都处于供不应求的状态,区域成交均价也连年上涨。地块目前周边在售项目有碧桂园·西江月、天阳·武林邸等。此次竞得翠苑商住地块,是中冶首次入杭。

▲桃源单元R21-09地块区位图

联发目前在杭仅有良渚的项目,竞得桃源地块,联发在杭已初具规模,迈出了深耕杭州的重要一步。

桃源地块所在板块东面的住宅组团基本无可出让较具规模住宅类用地,未来西面为板块宅地供应重心。2016年以来,随着区域杭钢整体搬迁利好,区域认可度提高,尤其是地铁口宅地,成为开发商关注的重点。

为什么取消现房销售?

市场规则变化之快令人咂舌,但也遵循一定的规律,对于“取消现房销售”这一政策调整,绝大多数人认为其符合市场规律。

土拍规则生变,主要是顺应市场变化趋势。回顾今年3月24日后的杭州土地出让,主城区共出让十宗涉宅地块,其中有九宗必须现房销售。有专家表示,这种局面会导致两年内无法形成有效供应,在一定程度上会造成新房供需紧张,房价上涨的局面。

另一方面,市场库存开始大幅下降。目前,杭州可售新房套数仅3.3万多套,取消现房销售意味着出让的项目能及早入市,明年新房的供应量可以得到保证。

取消后对地价有影响吗?

“现房销售”限制取消,虽能保证短期新房的市场供应,但对于土拍市场或起了助推作用,相关研究人员表示。

有开发商表示,地价有可能会因此较之前低一些,因为之前要求现房销售,很多开发商竞拍拿地考虑的是三年后的市场。而现在拿地的开发商因为比上半年拿自持地块的更早推出房源,可能恰好赶在明年调控出效果的阶段,房价上涨预期不会太高。

此外,取消现房销售限制也会在一定程度上减轻房企的资金压力。有业内人士预估,房企资金压力得到缓解会加大房企参拍的积极性,同时为资金实力相对不足的房企制造参拍机会。另外,50%溢价线不再是一些开发商害怕触碰的红线,更多开发商可能会越过70%的溢价线,到竞自持的阶段。

更有开发商表示,对于已经拿地且需现房销售的房企来说,本次土拍规则变化极有可能影响他们原本的市场战略。在大家一致认为现房销售或将成为未来趋势时规则突变,这使得需现房销售的房企相对比较被动。

现房销售门槛取消,未来3年,杭州还有一大波土地供应。据杭州市国土局公布的《2017-2019年杭州市区供应三年滚动计划汇总表》,三年杭州市区计划出让631宗地块,总出让面积35080亩,其中住宅用地354宗,总面积24196亩。

附:杭州最近三次土地出让规则变化

2016年9月26日起施行:

一、当土地竞价溢价率超过100%(含)时,该地块竞得人应在签订土地出让合同起一个月内全额付清土地出让金。

二、当土地竞价溢价率超过120%(含)时,除需满足上述第一款条件外,该地块所建商品房屋还需在取得不动产登记证后方可销售。

三、当土地竞价溢价率超过150%(含)时,不再接受更高报价,转为在此基础上通过现场投报配建养老设施面积的程序并按照最高者确定竞得人、并需同时满足上述一、二款条件。

2017年3月24日起施行:

当溢价率达到50%时,地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

2017年7月12日起施行:

本次挂牌出让宗地设定土地上限价格:溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

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